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工业厂房夹层

20世纪90年代城市产业逐渐向服务业转型,出现了许多废旧工业厂房。

案例背景:东三环某废弃工业厂房,原面积3600㎡,屋顶高度12.2㎡。在标高3.3m和6.6m做钢结构夹层,占平面面积的2/3,共增加面积4800㎡。

1、旧工业厂房蕴藏的实体利用价值,历史价值和厂区景观价值决定了对其改造。再利用的意义,一般会改变其使用功能,保留其建筑肌体不动。

  1. 工业厂房有较高的层高,提供了改造的自由度,可以在两个方向自由分割,且承载力大,坚固耐用,改造时不需花费较多的资金。
  2. 改造工业厂房可减少建筑灰色垃圾、节能环保。

工业厂房改造后发展模式

城市大空间模式

旅游度假模式

博览中心模式

创意产业园模式

住宅模式(单身复式公寓、廉租房)

向地上地下延伸

保留历史元素、新旧结合、协调统一、标新立意

评:建筑用地有限、灰色垃圾、灰色雾霾纵横的社会。旧工业厂房改造无疑是最好的选择之一,她既保留建筑外形的复古与旧工业气息,又融入新鲜俏皮的元素。新与旧,光明与静谧,都在不停地穿插交融;旧的空间被穿越,新空间正在被重新界定。

钢结构夹层(自重小、施工快)增加了使用面积,充分利用竖向空间,中间部位不进行夹层,充分保留大空间的优势,以便于后期业主可以灵活改变经营模式。

改造造价(建安费及简单装修):2000元/平方米(+-30%)改造与原址翻建效益比:1/4.25

阶段性投资:

施工阶段 费用百分比 周期
施工前 40%(土地费、报规、可行性报告等) 30%
施工中 40%(建安费、二类费) 50%
施工后 20%(经营前准备、宣传等) 20%
一年期效能:0.3 5年内剩余价值总量比:3.25
改造后出租价格:2-3元/平方米 改造后出售价值比:1.8
有利于周边商圈的形成

增加荷载,变形较大,对原有柱进行加固

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